不動産の売買を行う場合、抵当権について把握しておく必要があります。そこで、まずは抵当権の基礎知識から解説していきます。

抵当権とは？：
抵当権とは、金融機関などが債権者に対し、不動産を担保にする権利です。
ローンの返済が契約どおりに行われなかった場合、債権者が不利益を被らないようにすることを目的に設定されます。
無担保ローンもありますが、一般的な住宅ローンの場合は抵当権が設定されているケースが一般的です。 

抵当権が設定されているローンは低金利ですが、借入できる限度額が高くなります。
それに対して、抵当権が設定されていない無担保ローンは高金利で、借入できる限度額も低いです。
また、返済期間に関しては、抵当権ありより抵当権なしの方が短いケースが多いです。


根抵当権との違い
抵当権と似た言葉に根抵当権というものがあります。根抵当権は、借入限度額を設定することで、その限度額内で何度も借入・返済ができる権利です。抵当権の場合、1つの不動産に対して1つしか設定できませんが、根抵当権であれば1つの不動産に複数設定できる点が異なります。
一括で借入をする住宅購入の場合は抵当権を設定するケースが一般的です。しかし、事業用など複数回に分けてまとまったお金が必要になる場合は、根抵当権が設定されます。お金を借りるたびに抵当権の設定をしたり、返すたびに抹消したりしていると手間がかかってしまうことが理由です。


担保との違い 
担保は、債務者が債務を弁済できないときに債務者の損害を補うために設定されるもので、抵当の一種です。担保には、人的担保と物的担保の2種類があります。 
人的担保は連帯保証や保証など、債権者が返済できない状況になった場合、保証人に債務の弁済を求めることができるものです。
物的担保は、債務不履行となった場合に備えて不動産や株券などを提供するもので、担保となっているものを処分換価して回収できます。 


抵当権が設定されるタイミング
抵当権は、マイホームや投資物件の購入、住宅ローンの借り換え、事業資金の融資を受けるときなどに設定されます。
法務局で抵当権設定登記の手続きを行うことで、抵当権の設定ができます。手続きを適切に進めるためには、専門的な知識が必要不可欠です。
そのため、司法書士に依頼して手続きをしてもらうケースが多くみられます。



抵当権付き不動産を売却・相続することは可能？
ここでは、抵当権付き不動産を売却・相続することは可能なのか、という疑問に答えていきます。 

売却は可能だが抵当権は抹消した方が良い
抵当権付きの物件であっても売却は可能です。
しかし、抵当権が残っていると住宅ローンの返済が完了していないように見えるため、売却が難しくなる可能性が高いです。
買い手が見つかりにくくなるという状況を避けるために、住宅ローンを完済してから売却することが一般的です。 
売却時に慌てて手続きをしようとしても、書類の期限が切れている、書類を紛失して再発行が必要など、速やかに売却を進められないケースも考えられます。
そのため、ローンを完済したら速やかに抹消手続きを行うことが大切です。

相続は抵当権付きでも行える
相続の場合は、抵当権が付いていても問題のないケースが多いです。しかし、相続人が残債を返済しなければならなくなります。
なお、相続される方が団体信用生命保険に加入していれば、死亡時にローンの残債が完済されます。
また、相続した不動産の売却や借入の担保として活用したいのであれば、名義変更が必要となるため、 抵当権を抹消しておく方が無難です。



抵当権を抹消するには？
ここでは、抵当権を抹消する方法、費用などについて解説していきます。

抵当権抹消の方法
前述したように、抵当権の抹消は住宅ローンの完済が前提となります。住宅ローンを完済したからといって自動的に抹消されることはありません。
抵当権の抹消は司法書士に依頼するケースが多いですが、不動産の所有者自身でも対応することが可能です。 
自身で申請を行う場合は、法務局のWebサイトで登記申請書をダウンロードし、記載したものを提出します。
申請書の記載は、法務局でアドバイスを受けながら行うと、手戻りもなくスムーズに申請を進めることができるでしょう。

抵当権を抹消するのに必要な書類
 抵当権を抹消するのに必要な書類は以下のとおりです。
登記申請書
身分証明書
実印
印鑑登録証明書
金融機関の資格証明書
抵当権設定契約書
登記済証もしくは登記識別情報通知
委任状

登記申請書は前述したように、法務局のWebサイトからダウンロードできます。
登記済証は抵当権を設定した際に借入先から交付される書類で完済時に交付されるものです。
登記識別情報通知は完済すると借入先の金融機関から送られてきます。
抵当権抹消登記をする場合、抵当権者と所有者が共同申請する必要があります。
抵当権者からの委任状があれば、所有者が単独で申請することも可能です。

抵当権抹消にかかる費用
抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税、登記事項証明書の発行手数料、司法書士への報酬です。 
登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。土地が4筆に分かれているときは、4,000円になります。
マンションの場合は、土地と建物がそれぞれ1つずつで構成されているのが一般的なため、2,000円となるケースが多いです。 
また、登記事項証明書の発行手数料は、500～600円程度です。司法書士への報酬は、依頼先によって異なるので、見積もりの確認を行いましょう。