不動産売却に関連する税金には、さまざまな種類がありますが、必ずしもすべての税金が発生するわけではありません。
必ず課される税金もあれば、状況によっては発生しない税金もあります。
 

不動産売却に伴う税金を正しく処理するためには、
発生する可能性のある税金の種類や、税金が発生しないケースを理解しておくことが重要です。

そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類と、税金が発生しない場合について詳しく解説します。

【不動産売却でかかる税金の種類】
不動産売却に関連する6種類の税金を紹介します。

税金の種類	かかる / かからない	特徴
印紙税	かかる	印紙税とは契約書など特定の文書を作成した際に、印紙税法に基づいて課税される税金です。 「売買契約書」は印紙税の課税文書に該当するため、印紙税がかかります。 対象の文書に収入印紙を貼付することで納付したとみなされます。
登録免許税	かかる	登録免許税とは登記申請の際にかかる税金です。 不動産売却によって抵当権抹消登記や所有権移転登記を行う必要がありますが、その際に登録免許税が発生します。
消費税	かからない場合もある	売主が課税事業者でなければ売却代金に消費税はかかりません。また、土地も非課税です。しかし、仲介業者に支払う仲介手数料は消費税の課税対象です。また、登記申請を司法書士に依頼する場合の報酬にも消費税が課されます。
所得税	かからない場合もある	不動産売却による譲渡所得に対して課されます。
復興特別所得税	かからない場合もある	不動産売却による譲渡所得に対して課されます。
住民税	かからない場合もある	不動産売却による譲渡所得に対して課されます。

不動産売却による譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税を総称して、譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税は、状況によってかからない場合があります。

 

【不動産売却で税金がかからないケース】
不動産売却で税金がかからないケースについて、詳しく解説します。

①譲渡所得税
不動産売却後に譲渡所得税がかからない場合として3つのパターンが挙げられます。

＜譲渡損失が出た（譲渡所得がマイナスになった）場合＞
不動産売却により譲渡損失が出た場合、すなわち譲渡所得がマイナスになった場合は譲渡所得税はかかりません。
前提として、不動産売却による譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 譲渡価額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ）
計算の結果がマイナスになった状態を「譲渡損失」と呼び、この場合は課税対象となる所得が存在しない状態のため、譲渡所得税がかかりません。

※譲渡所得とほかの所得の合計が20万円以下の場合
不動産売却による譲渡所得とほかの所得の合計が20万円以下で、かつ、以下の要件をすべて満たす場合は確定申告が不要です。
・1カ所の勤務先から給与をもらっている給与所得者である
・1の勤務先で年末調整を受けており、その年の所得税の精算が完了している
年末調整を受けた給与所得者は、給与所得以外の所得の合計が20万円以下であれば確定申告が不要になります。
申告が必要な所得が存在しないという扱いであるため、不動産売却による譲渡所得税は発生しません。

＜特例の適用により譲渡所得を計上しない場合＞
譲渡所得が20万円を超えていても、特例の適用によって譲渡所得がゼロになるケースがあります。この場合も、課税所得税が発生しません。
不動産売却において適用対象になりうる特例としては、以下のようなものがあります。

主な特例
収用等により土地建物を売ったときの特例	収用権が認められている公共事業のために不動産売却をした場合に適用対象となる特例です。要件を満たせば、5,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの特例	マイホームとして使っていた不動産を売却したときに受けられる特例です。要件を満たせば、3,000万円までの控除を受けられます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	相続によって承継した被相続人の居住用財産を売却した際、一定の要件を満たす場合に受けられる特例です。要件を満たせば、3,000万円までの控除を受けられます。

不動産売却に関する特例は控除額が大きいため、特例によって譲渡所得がゼロになるケースは珍しくありません。

なお、いずれの特例を適用するためには確定申告を行う必要があります。
 

②譲渡所得税以外
譲渡所得税は、一定のケースに該当する場合はかかりません。

一方で、印紙税と登録免許税は必ず発生します。
印紙税は不動産売買契約書が印紙税法で定められた課税文書に該当するため、登録免許税は不動産売却に際して登記手続きが発生するためです。

消費税については、以下のとおりです。

対象	消費税がかかる / かからない	かからない場合の要件
不動産業者へ支払う仲介手数料	かかる	–
司法書士へ支払う報酬（登記手続きの代行を依頼した場合）	かかる	–
不動産の売却代金（負担は買主、納税は売主が実施）	かからない場合がある	・非業務（個人）用の不動産を売却した ・売却した不動産の種類が土地（土地は非課税対象） ・売主が消費税の課税事業者ではない