住宅ローンが残っている家を売るとき、返済と売却をどう進める？

住宅ローンが残っていても、家を売れないわけではありません。ただし、売却の代金だけで返済しきれるとは限りません。すぐに売り出すより、先にいまの借入の状況と、引き渡しまでに必要な手続きを整理しましょう。不動産会社、金融機関、登記の専門家では役割が違うため、相談先を分けて考えると動きやすくなります。

残っている借入の内容を確認する

最初に確かめたいのは、いまの借入がどの金融機関で、どのように確認できるかです。返済の案内や契約時の書類が残っていれば、連絡先の手がかりになります。残りの状況は記憶に頼らず、金融機関に確認の仕方を尋ねましょう。自分で見積もると、判断を誤りやすくなります。

確認するときは、残りの借入だけでなく、繰り上げて返す場合の手続や、必要な書類の種類も聞いておくと後の段取りが立てやすくなります。分からない点は空けたままにして、査定の相談のときに担当者へ伝える項目としてまとめておきましょう。

抵当権が付いていることを理解する

借入が残っている家には、抵当権が付いていることが一般的です。家を買主へ引き渡すまでには、その権利を抹消する手続きが必要になる場合が多くあります。抹消の準備は、売買の日程と合わせて進めることになるため、売却の相談と並行して早めに流れを聞いておくと安心です。

不動産ジャパンの「不動産を引き渡す」のページでも、抵当権の抹消に必要な書類などを司法書士などの専門家に確認し、早めに準備を始めるよう案内されています。登記記録の住所と現在の住所が違う場合など、追加の手続きが必要になることもあるため、気になる点は隠さず伝えましょう。

売却の進み方と返済のタイミングを照らす

仲介で買主を探す場合と、不動産会社の買取を考える場合とでは、代金を受け取る時期の見込みが異なります。どちらが自分の事情に合うかは、希望する引き渡しの時期と、借入の返済をいつ行うかを照らして考える必要があります。名前だけで決めず、具体的な進み方を説明してもらいましょう。

売却の代金だけで返済しきれない場合の扱いも、早い段階で確認しておきたい点です。不足分をどう用意するか、手続きの順番はどうなるかは、物件と借入の条件によって異なります。自己判断で進めず、担当者と金融機関、必要な専門家へ相談してください。

必要書類と相談先を分けておく

不動産会社は売却の進め方を、金融機関は借入の返済と抹消の協力を、司法書士は登記の手続きを、それぞれ担うことが一般的です。同じ質問を別の窓口に繰り返さないよう、だれに何を確認したかをメモしておくと整理しやすくなります。

税金の扱いまで含めた最終的な見込みは、条件がそろってから専門家に確認しましょう。いまは、残っている借入の確認方法と、引き渡しまでに必要な手続きの流れが見えていることが第一歩です。分かる範囲の情報から相談を始めれば、次にそろえるものも見えやすくなります。

売却・査定の進め方をご相談ください

どこから準備すればよいか迷うときは、現在分かっている情報からご相談ください。資料や現地確認が必要な点を整理し、一つずつ進めましょう。株式会社住まいる不動産販売へ、物件所在地、物件種別、現在の利用状況、売却希望時期を分かる範囲でお知らせください。個別の対応内容や費用は、物件の条件を確認してご案内します。

売却・査定を相談する

参考資料（2026年11月6日確認）：不動産ジャパン「不動産を引き渡す」