入居者がいるアパートを売るとき、先に整理したいこと

入居者がいるアパートや文化住宅を売りたいと考えたとき、「空室にしないと売れないのでは」と迷う方は少なくありません。すぐに退去をお願いするより、先に契約の内容と入居中のまま売る場合の進め方を整理しましょう。手元の資料がそろうと、入居中で売るか、空室にしてから売るかを比べやすくなります。

賃貸借契約の内容をそろえる

まずは、各部屋の賃貸借契約書を集めましょう。契約の期間や更新の方法、家賃、預かっている敷金などは、買主が検討するときに必ず確認する情報です。古い契約で書類が見つからない部屋がある場合も、分かる範囲で書き出しておくと話が進めやすくなります。部屋ごとに一枚のメモにまとめておくと、後から見返すときにも役立ちます。

管理会社に任せている場合は、管理会社が持っている資料も確認しておくと安心です。契約の読み方や、売却後に誰が何を引き継ぐかで分からない点があれば、推測で決めずに担当者に確認しましょう。

入居中のまま売るかを考える

入居者がいる状態で売る方法では、買主が貸主の立場を引き継ぎます。家賃収入のある物件を探している買主に向けて検討してもらう形になり、入居者に引っ越してもらう必要がない点が特徴です。その分、今の家賃や入居の状況が、買主の判断材料として重く見られることがあります。

一方で、空室にしてから売る方法は、買主が自分で使うことも考えられるようになります。ただ、退去には入居者との話し合いが必要で、思うように進むとは限りません。どちらが合うかは建物や入居状況によって変わるので、担当者と一緒に比べてみましょう。

入居者への伝え方を決める

売却を考え始めた段階で、入居者にどのように伝えるかも決めておきましょう。急に知らせると、住み続けられるのか不安に感じる方もいます。入居中のまま売る場合は、貸主が変わっても暮らしが大きく変わらないことを、落ち着いて説明できるようにしておくと安心です。

退去をお願いする場合は、伝える時期や条件の話し合いが大切になります。法律や契約に関わる判断が必要なときは、担当者や必要な専門家に相談しながら進めましょう。伝えた内容と日付を記録しておくと、後のやり取りでも確認しやすくなります。

建物の状態と管理の記録をまとめる

築年数のたった建物では、雨漏りや設備の不具合が気になることもあります。これまでの修理の記録や、入居者から受けた相談の内容を書き出しておくと、買主に状況を伝えやすくなります。直してから売るべきかは、状態や売り方によって変わるので、先に担当者に見てもらいましょう。

不動産ジャパンの「不動産を引き渡す」でも、賃貸中の物件で退去を条件にする場合は、入居者や管理会社と十分に調整するよう案内されています。引き渡しの段階で慌てないよう、早めに準備しておきましょう。

売却・査定の進め方をご相談ください

どこから準備すればよいか迷うときは、現在分かっている情報からご相談ください。資料や現地確認が必要な点を整理し、一つずつ進めましょう。株式会社住まいる不動産販売へ、物件所在地、物件種別、現在の利用状況、売却希望時期を分かる範囲でお知らせください。個別の対応内容や費用は、物件の条件を確認してご案内します。

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参考資料（2026年10月28日確認）：不動産ジャパン「不動産を引き渡す」